明年楼市将如何走？ 任志强：这个时候不好判断。

每年年底预测房价走势的任志强说：“我现在不敢说。”

按照惯例，预测来年楼市走势是房地产行业的年终“重头戏”。 近十年来，原华远地产董事长任志强以敢于预测而备受关注。 这一年，任志强依旧出现在各大论坛，但他并没有做出任何预测。

任志强对以往调控周期的总结是，“（就房价而言，大部分是非良性循环。即在市场处于低谷时，政府采取一些启动（刺激）措施，然后（市场）开始疯狂，调控结束后，进入低谷，然后重新开始，然后再调控。历史上这是宏观政策，大部分都是周期性的，如此反复。所以，房价一定会在某个阶段疯涨，然后低潮，然后重新开始。这次会不会重新开始，谁也不知道。”

任志强在接受记者专访时也表示，由于不确定因素较多，这一次，他确实没有判断楼市未来的走向。 融创中国董事长孙宏斌上半年也认同，但孙宏斌更看好未来。 孙宏斌表示，“2018年会比2017年好。”

盘点：调控力度空前

今年以来，我国房地产调控政策空前密集。 房地产调控近20年，没有哪一年调控政策出台力度接近2017年。

中原地产研究中心数据显示，截至12月13日，约110个城市部门（县级以上）出台调控政策，调控政策出台次数超过250次。 其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次出台政策，仅北京就出台了各类房地产调控政策30余项。

但从全年楼市整体走势来看，无论是成交量还是房企业绩，在严控下仍呈现相对上升的曲线。

根据国家统计局公布的数据，2017年1-10月，全国商品房销售面积13.0亿平方米，同比增长8.2%； 销售额10.3万亿元，同比增长12.6%。 总体来看，虽然商品房成交增速明显低于2015年和2016年，但在严控政策下仍保持强劲增长势头。

这一年，大型房地产企业收获了历史上前所未有的“丰收年”。 中原地产研究中心数据显示，截至目前，已有31家公司公布2017年1-11月销售业绩，其中包括碧桂园、恒大、万科等龙头房企。 总体来看，2016年前11个月，31家企业销售总额达37287亿元，同比增长47%。31家房地产企业销售额比去年增加11.985亿元。 从目前的数据来看，公布销售业绩的企业刷新2017年最高销售记录已成定局。过去11个月，标杆房企已全面完成年度任务，基本全部完成。他们已经超过了2016年全年。

安居迎宾馆物业研究院首席分析师张博认为，这并不意味着调控没有奏效。 分城市看，三四线城市销售增速明显高于一二线城市。 1-10月，三四线城市销售增速同比提高27.2个百分点，同期一二线城市增速有所下降。 2.9个百分点。 这充分证明，国家对次区域采取不同的政策调控起到了积极作用。

中原地产首席分析师张大伟表示，由于近两年楼市火爆，2017年房企将迎来销售业绩和利润的历史最快增长。从截至目前的财报数据来看今天，大部分以房地产为主业的公司都收获颇丰。 虽然房地产市场受到调控，但市场影响在三季度末才显现出来。 整体叠加2016年底的结转。因此，多数房企依然收获了史上最丰盛的房地产盛宴。

张博认为，与此前2017年楼市的调整相比，目标非常明确。 核心是围绕“真正落实长效机制”这一目标，短期不放松，着眼长远，启动调控政策组合。 根本目的是要注重长效机制，构建阶梯式房地产消费，解决房价高企和存量区域发展不平衡的问题。

张波认为，今年以来，一大批“租购同权”相关政策出台，将更好地引导一些不合理的购房需求转向租房。 其次，监管放弃了一些异化手段。 例如，之前的政策会通过提高交易税费来引导楼市降温。 但是，这种效应导致了税负的转移，从而推高了实际房价。 今年，很少有这种疏远的手段。 这些长效机制的落实，将继续对构建消费阶梯、解决房价高企和区域库存不平衡等问题发挥积极作用。

预期争议：暴跌还是更好？

2017年即将结束，未来是大家关心的话题。 其中，房价走势最受关注。 虽然任志强在金融论坛上的演讲题目是“未来房价”，但这一次，他并没有给出结论。

对于未来的房价，任志强只给出了一些基本的方法论。 “房地产行业决定房价的因素可能分为三个层面。第一个层面是国家层面，是基本制度，决定了不同的周期性变化。有的是可变的，有的是不变的。同时时间，有些是可以玩的博弈，比如微政策，可以通过市场博弈来进行，所以当微政策宽松的时候，博弈是非常明显的。当然，当环境紧张的时候，作用市场少了，你得听政府的。”

按照任志强的方法论，开发者有自己的判断。 孙宏斌的看法是，“我觉得2018年会比2017年好，政策不会变，在现有的政策基调下可能会松一点，价格会松一点。” 10月份房价可能会涨一点，根据GDP的增长，可能会涨一点； 归档不是那么困难，这是肯定的。 现在很多评委认为2018年会很糟糕，价格会达到冰点，我觉得不太可能。”

对于近期21世纪经济报道记者与房企人士的交流，孙宏斌的看法代表了大部分房企的判断。

从数据分析，张博认为，从广义存量来看，2013年以来全国商品房存量一直处于历史低位。统计局公布的数据显示，预计2018年上半年住宅待售面积甚至低于2012年的水平，库存减少导致供应相对短缺，加上绝对增加对符合条件的购房人群来说，即使当前调控政策不放松，房价整体下行势头也不强，但不排除部分前期房价上涨。 房价非理性上涨的热点城市价格回调明显。

此外，张博还强调了一个人们逐渐意识到的问题。 城市房价下降和购房成本下降是两个层面的问题。 两者相关但不完全正相关。 首先，城市房价下跌并不意味着商品房价格下跌。 可能是供给结构发生变化所致。 限购带来的政策收紧，导致二套房首付款增加。 即使部分商品房或二手房的价格真的下调，购房者的首付压力依然不小； 三是部分开发商有收取“加价费”之嫌。 一些分析师也持悲观态度。 同策咨询研究部总监张宏伟认为，经济危机周期与中国房地产调整周期的叠加，以及国际金融形势的变化，将导致我国部分城市房价进入2018年深度调整。

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房地产泡沫破灭、比特币崩盘……明年是好是坏？

01

最靠谱的政治局怎么说？

总的来说，政治局会议是对中央经济工作会议的前瞻性引导，而中央经济工作会议则更为详尽。 所以从一般意义上讲，政治局会议具有“定调”的作用。

今年政治局会议的基调是什么？ 毛弟兄提出了几个要点。 当然，未来的中央经济工作会议也会有相应的细则：

➀“推动高质量发展”是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。

➁确保打赢三大攻坚战：防范化解重大风险； 精准扶贫； 污染防治。

➂ 加快住房制度改革和长效机制建设。

我们可以看到，去杠杆和房地产长效机制这两个重要议程仍然在列。 央行行长周小川在其署名文章中提到，“高杠杆是宏观金融脆弱的根源比特币在明年会涨吗，体现在实体部门过度负债和金融部门过度信贷扩张”。 那么，“使宏观杠杆率得到有效控制”就成了重中之重。

房地产的长效机制，从目前的情况来看，毛哥认为有三个方面，房地产调控城市政策，住房租赁市场建设和房产税！

02

远足！

2018年是美联储量化宽松10周年，但从目前的情况来看，2018年的关键词可能是“紧”，2018年全球主要经济体将进入紧缩周期已是经济学家的共识。

本周将迎来全球央行的“超级利率周”。 除了美联储明确的加息预期外，分析人士认为，谨慎但偏向紧缩将是本周全球央行的基本趋势。

欧洲央行可能会进一步宣布如何在维持利率不变的情况下缩减QE，而英国央行可能会在英国退欧的不确定性中承诺在未来几年内加息。 高盛集团预计美联储、英格兰银行、加拿大银行、瑞典央行和新西兰储备银行明年将加息以控制通胀。

华尔街经济学家预测，2018年投资者将迎来近十年来最大规模的央行货币政策收紧。 花旗集团和摩根大通预计，2018年发达经济体平均利率将升至1%以上，为2006年以来最大涨幅。德意志银行中国首席经济学家张志伟指出，过去一年全球经济环境良好比特币在明年会涨吗，日本和欧洲经济增速加快，金融市场平稳。 欧洲央行和日本央行缩减资产购买规模，美联储缩表，都至少反映出本轮全球QE周期的高峰已经过去。

03

中国经济下行

德意志银行首席经济学家托尔斯滕·斯洛克表示，中国经济硬着陆的程度高于市场预期。

摩根士丹利认为，在最坏的情况下，2018-2019年中国经济增长存在下行风险。 主要的不确定性是货币政策和房地产政策的收紧路径和外部需求两个方面。

如果央行将加息时间提前至 2018 年第一季度，且监管政策收紧程度超过预期，金融状况将同时打击公共和私人资本支出增长。 如果全国房产税提前开征，或进一步收紧限售，房地产销售和投资将以更快的速度收缩。

此外，中美贸易摩擦升级或美国经济衰退都会拖累中国出口增长。

在此情景下，GDP增速将快速下滑，2018年降至6.0%，2019年降至5.7%，2018年和2019年CPI仍将维持在1.9%。

04

房地产泡沫破灭

德意志银行警告称，全球一些活跃的房地产行业存在泡沫破灭的风险，包括加拿大、澳大利亚、瑞典、挪威和中国。

除了北欧的瑞典和挪威，加拿大和澳大利亚是近年来最受中国购房者或投资者“买买买”欢迎的板块。

对于中国房地产市场的未来预期，摩根士丹利认为，未来两年，监管收紧和杠杆控制仍将是政策的主基调。 同时，利率将上升，房地产政策将出台，财政支持将减弱。

短期内，房地产政策措施仍将以行政措施为主，如收紧房贷审查、限价和限售等。 长期将更加制度化，可能包括增加社会租赁住房供应和财产税等。 摩根士丹利的基本情景预测显示，未来12个月内不会出台全国性的房产税政策。

高盛报告预测，2018年中国房地产市场将降温，一二线城市房地产政策或将继续从严调控。 对房地产销售价格增速放缓的预期，也意味着房地产开发投资增速较2017年略有放缓。具体数据方面，高盛预计同比增速全国房地产开发投资增速将从今年的7%左右下降到4%左右。

但与此同时，高盛也指出，旗下越策也面临上行风险，尤其是如果2018年土地销售保持强劲。目前，各级城市已宣布计划在2018年增加土地供应，以响应中央政府的要求。呼吁“房住不炒”。 这可能导致房价增速进一步放缓，但也意味着房地产建设有望升温。 开发商被要求在获得土地后的一段时间内开工建设。

另一个潜在因素是棚改。 但就棚改而言，对房地产交易的提振更为明显，因为棚改的货币化通常是鼓励存量房的消化，而不是新房的建设。

05

人民币汇率“破6”预期

在多数展望报告中，对人民币汇率的描述是“基本稳定”。 不过，有机构预测，人民币兑美元汇率或将突破6.0。

原因也很简单。 随着中美关系日益紧张，中国有效消除了市场对人民币贬值的担忧； 如果汇率升值超过10%，将首次突破6.0水平。

06

比特币崩盘

对于比特币，投行的态度出奇的一致。 虽然现在比特币资产已经成为市场最受瞩目的一类资产，但对其暴跌的担忧不无道理，未来比特币仍将回归基本面。

瑞士宝盛认为，2018年比特币价格将空前突破6万美元，市值将突破1万亿美元。 而中国未来可能会推出官方支持的虚拟数字货币，不再需要耗能大的矿机，这将稳定虚拟货币的价格，以及国家大力干预以减少投机。 之后，比特币价格将大幅回落，跌向1000美元的“成本价”，这与其基本面是一致的。

摩根大通认为，自 2009 年以来，比特币和以太坊的净流入总额约为 60 亿美元。 从流量的角度来看，加密货币尚未威胁到其他资产类别，但从挖矿成本来看，比特币的交易价格已经远高于其内在价值，据估计，挖矿成本隐含的每比特币 800 美元。 此外，各种加密货币之间的竞争可能对个别估值构成风险。

预测归预测，但一切都还不明朗，未来的影响因素还不确定。

正如高盛在报告中提到的，中国的政策调整方向是明确的，但政策调整的速度和影响还有待观察，因为：

➀高层决策并未通过设定GDP目标增速等方式表明明年改革/增长之间的取舍；

➁ 未来几个月将任命几位新的经济政策制定者；

➂ 新的省/地方官员可能更积极地投资和管理经济；

➃高杠杆仍然给决策带来挑战。

来源：大猫财经（caimao_shuangquan）、21世纪经济报道（jjbd21）